郑州金沙湖深陷维权泥沼 和谐置业不“和谐”

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发布时间:2017-02-24 20:21:34
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 在郑州经开区第八大街金沙湖1号,一个别墅区因打上了“金沙湖”和“高尔夫”两个标签而被广为人知。

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  作为一代豪宅,骨子里具备的三个基因——优越的地理位置、无法复制的精美建筑、稀缺的美景,使其从某种意义上来说,堪称郑州市区内所有项目之最,这便是金沙湖高尔夫观邸。

  夺地的刀光剑影、独具一格的营销、称雄经开区、人事大变动、违规东窗事发、业主维权频繁……金沙湖高尔夫观邸这一系列的轨迹,恰如古代枭雄,其兴也勃焉,其亡也忽焉。如今,它就像一只失去双脚的鸟,要么飞,要么坠落。

  今天,我们聚焦于这一切,来透析在狂飙突进的郑州地产中,一个楼盘带给我们的启示。

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  诡秘的夺地:击败胡葆森

  现在金沙湖高尔夫观邸所在的地块,最早是经历了一次冯长革与胡葆森的隐秘争夺。

  作为河南最知名的企业家之一,以及河南房地产市场在外的代言人,胡葆森一直是河南地产界的标杆性人物。多年来,他在省内外都是以开放的心态与人合作,其特有的社交文化得到了各个圈子企业家的认同。

  举一个最具代表性的例子:

  2008年6月6日晚,建业上市的庆功晚宴高朋满座。高盛高华证券董事长方风雷、凤凰卫视董事局主席刘长乐、万科董事长王石、嘉德置地总裁廖文良等名流云集,与5月19日公开在香港招股时“八星助阵”相映成趣(当日柳传志、潘石屹、任志强等八大名流到现场助阵,令港媒大开眼界,被称为“八星助阵”)。

  对此,很多香港媒体疑惑:为什么一家中等规模的内地公司上市,却有这么多大佬来捧场?而且在香港,一直很忌讳同行捧场——在此基础上,我们细数过往,可以看到胡葆森个人拥有着一个超豪华人脉网:

  中国企业家俱乐部、亚布力论坛这些顶级企业家聚集的圈子里,在中城联盟等这些行业内大咖聚集的圈子里,在豫籍贯企业家聚集的圈子里……都能看到老胡的身影;以及,从现如今与各种好伙伴之间真金白银的合作,如万科王石、海马景柱、华谊兄弟的王中军便可看出,其个人交际圈与政商关系,正在释放出超强的的杠杆能量。

  但是尽管如此,在与冯长革争夺经开区南三环与第五大街交汇处的一块2050多亩地块时,老胡还是落了下风。在一番外界难以想象的隐秘争夺之后,地块被冯长革拿下,也就是现在的金沙湖高尔夫观邸项目。

  事后,有业内传言,“当时律师出身的冯长革与胡葆森签订了‘君子协议’,即双方不经过书面签字,只以口头承诺或交换函件而订立的协定,要以手中的中德宝公司与胡葆森交换地块,不过由于一些其他势力对冯的帮助,使其最终食言,一番争夺下来只将商都路上的一处地块给了胡葆森,也就是今天的建业五栋大楼。”

  吸金的前奏:老虎伍兹、林志玲、爱马仕之夜

  金沙湖高尔夫观邸运营之初,资金情况十分紧张,冯长革因此向他的很多朋友借了大量的资金用来维持,再加上2014年的时候,房地产形势如烈火烹油,市场大环境非常不好,冯长革差点资金链断裂,后来化险为夷,个中原因尚不明确。

  毋庸置疑的是,出于冯本人的“喜爱结交”高端人士的特点,金沙湖高尔夫观邸的诸多细节,无一例外都体现出其注重尊贵的形象、高端的圈层:除了游艇、停机坪、高尔夫学院,就连保安都要求身高在1米8以上,而且首选仪容整洁的退伍军人,仪式感极强;以及,还有一系列大手笔的营销活动,为其开盘吸金进行预热。

  2012年10月29日,冯长革花了1600万请来了泰格·伍兹和罗里·麦克罗伊,在金沙湖高尔夫观邸举办对决赛,一个是“老虎”、一个是“小麦”,两位高尔夫高手对阵,使得该项目一炮打响,当天推出的103套别墅销售将近8成。彼时,该项目推出300多平的联排双拼别墅,均价20000元-30000元/每平,500-1200平的独栋别墅,均价在40000元-50000元/每平。

  其后便是台湾第一美女林志玲。2014年4月12日,在“奢侈品品鉴月”活动之一的和谐集团品牌形象发布会上,林志玲现身与和谐集团CEO喻峰共同击鼓,启动了发布仪式。旋即,4月20日,金沙湖高尔夫观邸新二期开盘,77㎡两房,89㎡三房,187-248㎡空中豪宅,再次取得热销,乃至在2014年郑州所有的楼盘中,成为销售亚军。

  2015年7月,金沙湖高尔夫观邸举办“爱马仕品鉴之夜”,当天活动公司在水上搭建了一个舞台,数个模特身穿比基尼戴着爱马仕产品,在炫丽灯光下走台;参加这场活动的都是有一定阶层的业主和客户,再加上现场配备的红酒与点心,使其类似于电视上社会名流盛宴一般。

  “参加那场活动的人,消费基本在1000万以上,业主基本都是企业老板和高管,相互之间做自我介绍都好像是在比富,再有钱的到那个圈子里都属于屌丝了,每个人都觉得自己还不够优秀。事后,这场活动对项目销售产生了很大的推动作用。”

  不管是曾经的豪车、游艇、飞机展,还是名人效应活动,都验证了和谐集团的多金……开发商不愧是做豪车出身的,在那么偏远的地方,以豪宅的气质取得了刚需的销售效果。除此之外,还定期为客户举办红酒会、烧烤等联谊活动,使得邻里关系为业主创造更高的价值——这一点也是现在的豪宅业主最看重的。

  攀至顶峰,称雄经开

  在2014年-2015年,金沙湖高尔夫观邸逐渐攀至顶峰,成为郑州市场上一个名气很响亮的明星楼盘,这不仅仅因为其优越的高尔夫资源,更因为其单盘的销售业绩,曾经凭此单盘,其开发商进入年度销售额前十,其用别墅和高尔夫拔高形象,用刚需高层快速跑量,业绩一时无两。

  此外,亦有诸多因素使得金沙湖高尔夫观邸成为众人拥趸的对象。

  譬如它所在的区位。金沙湖高尔夫观邸所在的片区,北侧是配套成熟、房价昂贵的经开老城区,南侧则是现在非常火爆的经开滨河国际新城,处于这两个片区的中间地带,势必将得到不错的带动力,再加上地铁11号线的建设,作为该片区的唯一项目升值潜力可见一斑;

  譬如它的景观。那700亩浩渺无垠的金沙湖,可以说在整个郑州都是十分稀缺的美景。金沙湖高尔夫观邸的景观绿化可以说,堪称郑州之最,偏远的地理位置并未对其热销造成负面拖累,颇给人世外桃源的感觉,目前部分景区已经成为了一些婚纱摄影的外景拍摄地;

  譬如它的高尔夫球场。金沙湖高尔夫观邸1200亩连绵起伏的高尔夫果岭,是郑州三大代表性高尔夫球场之一,另外两个分别是建业圣安德鲁斯高尔夫球场和思念果岭高尔夫球场。所以,金沙湖高尔夫观邸的高尔夫球场绝对是吸引高端客户的重要亮点之一;

  譬如它的产品。正是由于上述因素,使其之前推出的别墅都已基本售罄,其中由绿城设计院规划设计的140套5+1层法式叠拼,面积在230-260㎡之间,并且附赠超大面积观景露台和入户花园,6层的半层空间为主人套房,可以俯瞰湖景

  据悉,金沙湖高尔夫观邸售楼部营销体验感超强,客户坐着船在湖上转一圈,再去看样板间,居高临下的感觉油然而生,再加上置业顾问高逼格的讲解,不由得让很多人出手购买。

  整体来看,随着经开区房地产热度的持续走高,金沙湖高尔夫观邸的价值也持续走高,同时由于其环境资源的稀缺性,越来越具有“收藏”价值。对于金沙湖整个楼盘来说,邻居价值抬高,其价值自然也稳步提升,先期已低价买入的客户,应该是幸运的。

  违规事发、人事变动:自顶峰坠落

  不过,自2012年开始,关于金沙湖高尔夫观邸问题的报道不绝于缕。

  2012年,金沙湖高尔夫观邸项目被媒体反映,涉嫌未批先建。该报道称,“金沙湖高尔夫观邸”项目《建设工程规划许可证》显示,建筑类型为‘排屋住宅’,公示的截止日期为“10月11日”,尚在公示期内,河南和谐置业有限公司提前施工建设,显然属于未批先建。

  在政府“查处土地违法专项行动”中,金沙湖高尔夫球场虽被通报并给予处罚,但最终不仅没有按照要求拆除,反而由河南东方金沙湖国际高尔夫俱乐部有限公司接手,多次举办规模宏大的高尔夫赛事。其实在国内,高尔夫球场和别墅项目一般都是相伴而生,相辅相成的,金沙湖高尔夫官邸就是和谐置业依托“金沙湖高尔夫球场”倾心打造的“别墅区”。

  与此同时,金沙湖高尔夫观邸背后的和谐置业高管人事变动颇为猛烈。该项目最早一期是时任公司总裁冯爱萍负责,但因冯爱萍出身建业很有情怀,而老板太过功利,于是二人之间由于理念不合,产生分歧,冯爱萍离开了公司。

  2014年,项目由副总吴奕群接任,此人来自康桥,工程出身,但接管该项目后碌碌无为,缺乏建树;2016年,清华城总裁宋兵开始负责项目,但刚开始的“满腔热血,准备大干一场”的斗志不久便陷入低谷,后来因为公司内部不少重要职能部门皆为老板亲属,感觉做事束手束脚,很多事情无可奈何。宋兵带来的营销总监程某,被内部普遍认为,“能力、格局不行”,并无创造太大成绩。

  职业经理人变动频繁,导致金沙湖高尔夫观邸项目进展不稳定,上下管理漏洞多,问题频出。

  此时,经开区的房地产热度上升明显,经开老城区的恒大绿洲、绿地海珀兰轩、富田九鼎世家也在出售,而滨河国际新城的热度也在上升,康桥、碧桂园、保利、海马纷纷拿地,购房客户的选择面明显宽广了很多,金沙湖高尔夫观邸的光芒也就暗淡了许多。

  如果外部问题只是一方面,那内在细节则不能不重视了。

  譬如,金沙湖高尔夫观邸也逐渐显露出其种种劣势。首先,是高大上的高尔夫球场以后是会员制,与普通刚需关系不大;其实,是项目卖了几年了,学校迟迟不确定,开发商如果后续不拿地,仅此一个项目,一锤子买卖的生意,后期物业、学校配套能否兑现,让人不得不心生疑虑。

  自此,曾经的明星楼盘开始自顶峰坠落。

  虚假、欺诈,业主投诉:严防和谐

  “经开区金沙湖未向业主们出示《建设工程竣工验收备案表》就强制交房,而且两年前购房多掏两万元,所谓‘赠送'的房屋面积,如今却是个连地面和墙壁都没封闭的大窟窿天井。”金沙湖高尔夫观邸二期北院的王萍(化名)这样说到,2016年8月2日她与其他业主一起,开始了申诉行动。

  2014年买房时,金沙湖开发商承诺王萍等业主,入户门可以外移与电梯口平齐,送挑高6米,走廊封入室内作为一个小房间。两梯四户,东西户送10平米,中间两户送4平米。

  金沙湖高尔夫官邸二期在售房时,向业主承诺的赠送面积,是按照不同户型和不同楼层来具体分配6米挑高房间的位置,上面图中显示的是三房D、E大户型和中间对称两房C小户型,通过楼层的奇、偶数,来安排赠送的6米挑高房间。在王萍的购房合同中显示,“该商品房的用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米。”

  但是,在2016年7月28日通知5号-10号楼业主验收房屋时,赠送面积成天井,与之前承诺的业主多付几万就能得到挑高6米房间不符,金沙湖高尔夫官邸涉嫌存在虚假宣传的行为。

  由于是分批交房,之前交房的业主看到赠送面积成“乌有”等一系列问题,致使业主集体拒绝收房,到开发商方面讨要说法。

  只见在维权现场,开发商负责人始终没有正面解决问题,且随后业主与保安之间还发生了矛盾冲突,一时现场混乱。直至警方赶到,才得以平息。

  事件并未在后来得到彻底解决。

  2017年2月18日,金沙湖高尔夫观邸阳光温煦,春风拂面,湖面上白色的帆船荡起缕缕水波,高尔夫球场上有数名中年男子在悠闲地打高尔夫球,乍一看一切都是那么安详与美好。

  但在大门口,60多个保安一字排开,他们对阵的是前来维权的业主们。当天前来维权的都是来自1-4号楼的业主,大部分是在2014年12月之前签订的购房合同。当时置业顾问告诉他们,“2016年12月31日前肯定交房,甚至比这还要提前。”但是现实却是,2015年4栋楼全部封顶,2016年一整年的时间,只加了一个保温层,外立面都没做好,也不见施工方。

  据悉,签订购房正式合同的时候,合同上写的交房日期是2017年10月31日,但附加协议写的是2016年12月31日。

  于是,很多业主诧异,“为什么正式合同和附加协议上的交房日期不一样?如附加协议违约,违约条款怎么算?”除了交房日期有异议,业主们对每户赠送面积、价格亦有看法。“关于面积赠送,小区同一户型,却分奇数层赠送、偶数层不赠送,且两者每平价格相差600元左右,这种情况本来就少见,更可气的是,现在开发商不承认有面积赠送。”

  此外,金沙湖高尔夫观邸之前很多承诺给客户的配套,现在也变得难以落实,比如之前一直宣传的“郑州市重点中小学校”、“枫叶小熊幼儿园”、“城市商圈”均不了了之。而2015年下半年开盘的时候,只有250平米-350平米大平层户型有证,其余70平米、80平米、90平米、140平米、160平米这五个户型都是一个证件也没有。

  但奇葩的是,房源却几乎卖完。但因为无证,现在业主签不了合同,有的也被如今的限购限贷伤了,项目对此没有任何回复。

  后记

  作为经开区最早入驻的大体量项目之一,不得不感叹曾几何时,金沙湖高尔夫观邸占了多少市场的风光呢?多少纵横捭阖,多少风流富贵,如今自顶峰坠落谷底,如一场金陵春梦。

  梦破时分,不难看出,金沙湖高尔夫观邸内部问题频仍,该项目的质量、配套问题,则需要努力去正视业主的反映诉求了。

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